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                        张文力与马孝青、刘江涛、王芳租赁合同纠纷案

关键词

    违法违章建筑   租赁合同无效

裁判要点

    违法违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。造成合同无效的过错方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

相关法条

   《合同法》第58条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第11条

基本案情

    经审理查明：2010年7月30日，被告马孝青将一处房屋租赁给原告张文力，双方签订协议约定：承租期10年，年租金8000元。被告马孝青在签订签订租赁合同时已知道该房屋权属有争议。原告张文力承租房屋用于开饭店，2010年11月交付租赁费8000元，并将租赁房屋进行装修、改造。被告马孝青未提反对意见，予以默认。2011年11月，原告交付4000元租金，使用1个月后。同年农历12月10日，被告刘江涛强行入住承租房屋，并主张房屋系其所有，致使原告的饭店无法经营。

    被告王芳、刘江涛为夫妻，二人于2012年4月19日起诉王洪涛及被告马孝青，请求确认涉案房屋的所有权。2013年4月12日，封丘县人民法院作出（2012）封民初字第1064号民事裁定书，以该案不属于人民法院审理范围为由驳回了王芳、刘江涛的起诉。

    原告张文力申请对饭店的资产进行评估。新乡市西力价格评估咨询有限公司作出了新西评价字（2013）第025号评估报告书，评估建筑物与建筑物相关的设施评估价格合计43788元，餐具类合计评估价格为37170元，总价为80958元。同时，该评估机构做出的新西价评字（2013）第057号评估报告书对期间的饭店损失评估价格为171360元。

裁判结果

    经审理，封丘县人民法院判决原告张文力与被告马孝青之间的房屋租赁合同无效；被告马孝青赔偿原告张文力各项经济损失合计129468元，驳回原告的其他诉讼请求。

裁判理由

    房屋租赁合同是以房屋为租赁物，由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人交付租金，并于合同终止时将租用的房屋返还出租人的协议。在这起房屋租赁合同纠纷中，原告诉称因被告马孝青（出租人）与被告刘江涛一方的房屋产权争议，被告刘江涛强行入住涉案房屋，致使签订的租赁合同目的无法实现，主张撤销其与被告马孝青之间的租赁合同，并赔偿自己的财产损失。

    这里涉及一个法律问题，即应认定合同无效还是合同可撤销以维护自己的正当合法权益？根据《民法通则》第58条、《合同法》第52条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第2条规定，违法违章建筑物的租赁合同一般应认定为无效，但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的，人民法院应当认定有效。那么，哪些违法违章建筑物导致房屋租赁合同无效呢？笔者总结为以下几种情形：1、未取得建设工程规划许可证建设的房屋；2、未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；3、未经批准建设的临时建筑；4、未按照批准的内容建设的临时房屋；5、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；6、必需经由公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋。

    结合本案情，涉案的小产权房屋，系未取得建设工程许可证的房屋，被告马素青（出租人）就该违法违章建筑与原告（承租人）订立的合同应认定为无效。合同无效后一般做如下处理：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案原告张文力对房屋装修相关的设施的评估费用为43788元，因已实际投资又无法拆除，该项损失应由被告马素青赔偿；餐具类资产评估损失为37170元，鉴于此类物品可以拆除、搬运，原告（承租人）可拆除恢复房屋原状；饭店无法正常经营的营业损失，经评估为171360元，此项损失原被告均有过错，经审理确定原被告各自承担50%的过错责任。据此，被告马素青应赔偿的财产损失共计43788+171360/2=129468元。